Mandat d'entremise ou de représentation : la différence, les clauses qui protègent votre commission (avec exemples à adapter) et leur base légale — loi Hoguet, décret n° 72-678.
En bref — Le mandat d'entremise (le plus courant) ne protège pas totalement la commission de l'agent : si le propriétaire vend en direct, l'agence peut être évincée. Le mandat de représentation, lui, donne à l'agent le pouvoir de signer l'acte pour le compte du vendeur. Chaque formule a ses clauses clés — loi Hoguet et décret n° 72-678 encadrent le tout.
Décrocher un mandat ne garantit pas votre commission. Si le propriétaire se rétracte ou traite en direct avec un acquéreur que vous avez présenté, votre rémunération peut vous échapper — sauf si votre mandat est correctement rédigé. Voici la différence entre mandat d'entremise et mandat de représentation, les clauses qui sécurisent vos honoraires, et des exemples prêts à adapter.
Mandat d'entremise ou mandat de représentation ?
Par défaut, le mandat confié à un agent est un mandat d'entremise (loi Hoguet) : un simple contrat de courtage. Vous prospectez, présentez le bien, négociez — mais vous ne pouvez ni engager le propriétaire ni signer à sa place. Une offre au prix n'oblige pas le propriétaire à vendre.
Le mandat de représentation, lui, repose sur l'article 6 de la loi Hoguet (mandat écrit) et l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : une clause claire, expresse et spéciale vous donne le pouvoir d'agir au nom et pour le compte du propriétaire, jusqu'à signer l'avant-contrat. À défaut d'une telle clause écrite, tout pouvoir de représentation est requalifié en simple entremise.
Les deux clauses qui sécurisent vos honoraires
1. La clause de représentation
Elle vous donne le pouvoir de signer au nom du propriétaire (art. 72, al. 3 du décret n° 72-678). Exemple à adapter :
Le mandant donne expressément pouvoir au mandataire de le représenter, d'agir en son nom et pour son compte, et notamment de recevoir et négocier toute offre d'achat puis de signer la promesse ou le compromis de vente, aux prix et conditions fixés au présent mandat. Ce pouvoir, consenti de façon claire, expresse et spéciale, est régi par l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
2. La clause de garantie de rémunération
Elle prévoit que vos honoraires restent dus même si la vente se conclut sans vous. Pour être valable (article 78 du décret n° 72-678), elle doit être rédigée en caractères très apparents, son montant ne peut excéder les honoraires du mandat, et une copie du mandat doit être remise au propriétaire. Exemple à adapter, à reproduire en caractères très apparents :
LES HONORAIRES DU MANDATAIRE, FIXÉS À [MONTANT] € TTC, RESTERONT DUS PAR LE MANDANT SI LA VENTE EST CONCLUE, PENDANT LA DURÉE DU MANDAT, AVEC UN ACQUÉREUR PRÉSENTÉ PAR LE MANDATAIRE — Y COMPRIS SI ELLE EST RÉALISÉE DIRECTEMENT PAR LE MANDANT OU PAR L'INTERMÉDIAIRE D'UN TIERS — SANS POUVOIR EXCÉDER LE MONTANT DES HONORAIRES STIPULÉS AU PRÉSENT MANDAT (ART. 78 DU DÉCRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972).
Une clause pénale peut compléter le dispositif, aux mêmes conditions de forme.
Pourquoi c'est utile
Le mandat de représentation réduit le risque de blocage : un propriétaire qui se ravise ne peut plus geler aussi facilement la transaction, puisque vous pouvez l'engager en son nom. La clause de garantie de rémunération, elle, protège directement votre commission contre la vente « en direct ». Combinées, elles sécurisent votre travail de bout en bout.
Sur Pakteo concrètement
Pakteo est un intermédiaire technique de mise en relation : la plateforme ne signe rien à votre place. Quand le propriétaire accepte votre offre, le mandat est signé directement entre lui et vous — c'est donc votre rédaction et votre responsabilité. Notre recommandation : un mandat avec clause de représentation + clause de garantie de rémunération en caractères très apparents, expliquée au propriétaire au moment de signer. Vous protégez ainsi votre commission de vente — et donc l'investissement que représente la rémunération que vous versez au propriétaire à la signature, qui ne serait pas perdu si le propriétaire renonçait finalement à vendre.
Cet article est informatif et ne remplace pas l'avis de votre réseau ou d'un juriste sur la rédaction de vos mandats.
Sources et méthodologie
Consultez notre page Sources et méthodologie pour le détail de nos règles éditoriales.
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) — texte consolidé sur Légifrance : encadrement de l'activité d'agent immobilier, obligation de mandat écrit, conditions de perception des honoraires.
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 — texte consolidé : mentions obligatoires du mandat, registre des mandats, conditions d'exercice.
- Code civil, articles 1984 à 2010 — régime général du mandat sur Légifrance : obligations du mandant et du mandataire.