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Glossaire immobilier

Le mandat immobilier

Mandat de vente: Contrat écrit qui autorise un agent ou mandataire immobilier à commercialiser votre bien. Il fixe le prix souhaité, la durée, la commission et les obligations de chaque partie. Sans mandat signé, aucun professionnel ne peut légalement vendre votre bien.
Mandat exclusif: Une seule agence gère la vente pendant toute la durée du contrat. En contrepartie de cette exclusivité, l'agent s'engage sur des moyens de commercialisation renforcés. Résultat : un taux de transformation de 60 à 90 %, contre 15 à 30 % en mandat simple.
Mandat simple: Le propriétaire confie son bien à plusieurs agences simultanément et peut aussi vendre par lui-même sans commission. La contrepartie : chaque agent, moins certain d'être rémunéré, investit souvent moins dans la commercialisation.
Mandat semi-exclusif: Une seule agence est mandatée, mais le propriétaire garde le droit de trouver un acheteur par ses propres moyens sans payer de commission. Formule intermédiaire, moins courante que l'exclusif ou le simple.
Mandat de recherche: C'est l'inverse du mandat de vente : ici, un acheteur mandate un professionnel pour trouver le bien qui correspond à ses critères. La commission est due par l'acheteur à la conclusion de la vente. Aussi appelé mandat d'acheteur.
Période irrévocable: Fenêtre de temps (généralement 3 mois pour un exclusif) pendant laquelle vous ne pouvez pas résilier le mandat. Passé ce délai, le contrat se reconduit tacitement et peut être rompu avec un préavis, souvent 15 jours.
Droit de rétractation (mandat): Si vous signez un mandat hors des locaux de l'agence (chez vous, en ligne), la loi Hamon vous donne 14 jours pour vous rétracter, sans justification ni frais. Ce délai ne s'applique pas si la signature a lieu à l'agence.
Clause de droit de suite: Après la fin du mandat, l'agence peut encore toucher sa commission si le bien est vendu à un acheteur qu'elle vous avait présenté. Cette clause dure généralement 12 à 24 mois — l'agence doit vous remettre la liste nominative de ces acheteurs.
Bon de visite: Document signé par un acheteur avant une visite, prouvant que celle-ci a été organisée par l'agence. Il protège l'agent en cas de litige sur l'origine de la mise en relation entre vendeur et acheteur.
Prise de mandat au prix fort: Pratique qui consiste à surestimer un bien pour décrocher le mandat, puis à recommander une baisse de prix quelques semaines plus tard. C'est légal, mais éthiquement contestable — et souvent préjudiciable au vendeur.
Vente de mandat: Modèle où le propriétaire met son mandat en concurrence sur une plateforme : les agences font des offres financières pour l'obtenir, et le vendeur choisit la plus avantageuse. C'est précisément ce que propose Pakteo.

La vente immobilière

Compromis de vente: Contrat ferme qui engage vendeur et acheteur à conclure la vente à un prix et des conditions définis. Si l'une des parties se rétracte sans raison valable, elle s'expose à des pénalités. Il peut être signé sous seing privé ou chez le notaire.
Promesse unilatérale de vente: Seul le vendeur s'engage à céder son bien pendant un délai fixé. L'acheteur a l'option d'acheter ou non. En contrepartie, il verse une indemnité d'immobilisation de 5 à 10 % du prix. À ne pas confondre avec le compromis, qui lie les deux parties.
Acte authentique: Acte signé chez le notaire qui officialise le transfert de propriété. C'est la toute dernière étape de la vente, généralement 2 à 3 mois après le compromis, une fois toutes les conditions suspensives levées.
Condition suspensive: Clause qui conditionne la vente à un événement précis. La plus courante : l'obtention du prêt immobilier. Si l'acheteur ne l'obtient pas dans le délai prévu, la vente est annulée sans pénalité pour personne.
Délai de rétractation (compromis): L'acheteur dispose de 10 jours après la signature du compromis pour se rétracter, sans motif ni pénalité. Ce délai court dès le lendemain de la notification. Le vendeur, lui, n'en bénéficie pas.
Séquestre: Somme bloquée (5 à 10 % du prix) versée par l'acheteur à la signature du compromis, déposée chez le notaire ou l'agent. Elle s'impute sur le prix final. Si l'acheteur se rétracte hors délai légal et sans condition suspensive valable, le vendeur peut la conserver.
Droit de préemption: Certaines entités — commune, locataire, SAFER — ont la priorité pour acheter un bien aux mêmes conditions que l'acheteur pressenti. Le notaire les notifie, et elles ont 2 mois pour décider.
Offre d'achat: Proposition écrite d'un acheteur au vendeur, avec un prix et des conditions. Elle engage l'acheteur pendant le délai qu'il fixe (5 à 10 jours en général). Le vendeur peut accepter, refuser ou contre-proposer.
Contre-visite: Deuxième visite du bien par un acheteur intéressé, souvent accompagné d'un artisan ou d'un architecte pour estimer des travaux. Elle précède généralement le dépôt d'une offre d'achat.
Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA): Achat sur plan, avant la construction. L'acquéreur devient propriétaire progressivement et paie en plusieurs appels de fonds. La VEFA est encadrée par la loi avec des garanties fortes : garantie d'achèvement et garantie décennale.
Vente en viager: L'acheteur verse un capital initial (le bouquet) puis une rente mensuelle au vendeur jusqu'à son décès. Le coût total dépend de la longévité du vendeur. En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter le bien.

L'estimation et le prix

Estimation immobilière: Évaluation de la valeur marchande d'un bien par un professionnel (agent, mandataire, notaire), basée sur les ventes récentes de biens comparables dans le même secteur. C'est gratuit et non engageant — cela n'a pas de valeur juridique.
Expertise immobilière: Évaluation formelle réalisée par un expert certifié (FNAIM, RICS, CEI), qui produit un rapport écrit avec valeur juridique. Utile pour une succession, un divorce ou une déclaration fiscale. Coût : 500 à 1 500 €.
Avis de valeur: Synonyme d'estimation immobilière. C'est un document gratuit remis par un agent, donnant une fourchette de prix pour votre bien. Il sert souvent de premier contact commercial avant la signature d'un mandat.
Prix net vendeur: Ce que vous touchez réellement à la vente, après déduction de la commission d'agence (si elle est à votre charge). Si c'est l'acheteur qui la paie, le prix affiché « frais d'agence inclus » est plus élevé que votre net vendeur.
Prix FAI (Frais d'Agence Inclus): Prix total que l'acheteur paie, commission incluse. Exemple : 300 000 € (net vendeur) + 15 000 € (commission) = 315 000 € FAI. C'est le chiffre affiché sur les annonces.
Prix au mètre carré: Ratio prix / surface habitable, en €/m². Utile pour comparer des biens dans un même secteur, mais imparfait : il ne tient pas compte de l'étage, de la luminosité, de l'état général ou de la qualité de la copropriété.
Valeur vénale: Prix auquel un bien se vendrait sur le marché libre, sans pression de temps, entre un vendeur et un acheteur informés. Elle s'estime par comparaison avec des transactions récentes de biens similaires.

Le financement

Prêt immobilier: Crédit bancaire pour financer l'achat d'un bien. En France, la durée moyenne est de 20 à 25 ans, avec un taux fixe dans la grande majorité des cas. L'emprunteur rembourse le capital et les intérêts par mensualités régulières.
Taux d'intérêt nominal: Taux contractuel du prêt, en % annuel. C'est lui qui sert à calculer les intérêts de chaque mensualité. À ne pas confondre avec le TAEG, qui intègre tous les frais et est le seul indicateur pertinent pour comparer des offres.
TAEG (Taux Annuel Effectif Global): Le vrai coût de votre crédit, en % annuel : intérêts + assurance + frais de dossier + frais de garantie. Seul le TAEG permet de comparer honnêtement deux offres de prêt. Il ne peut pas dépasser le taux d'usure fixé par la Banque de France.
Taux d'usure: Plafond légal au-delà duquel aucune banque ne peut prêter. Il est révisé chaque trimestre par la Banque de France et s'applique au TAEG, pas au taux nominal.
Apport personnel: Part du prix que vous financez sur votre propre épargne. Les banques demandent généralement 10 à 20 % du prix d'achat. L'apport doit au minimum couvrir les frais de notaire et les frais de garantie.
Frais de notaire: Somme versée lors de la signature de l'acte authentique. L'essentiel (environ 80 %) sont des taxes reversées à l'État, pas la rémunération du notaire. Comptez 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Droits de mutation: Taxes perçues par l'État et les collectivités lors du transfert de propriété. Ils représentent la majeure partie de ce qu'on appelle les « frais de notaire » — environ 5,80 % du prix dans l'immobilier ancien.
Garantie hypothécaire: La banque prend le bien en garantie : si vous ne remboursez plus, elle peut le saisir et le vendre. L'hypothèque est inscrite au service de publicité foncière et entraîne des frais supplémentaires.
Caution (garantie de prêt): Alternative à l'hypothèque : un organisme (Crédit Logement, SACCEF) se porte garant auprès de la banque à votre place. Moins coûteux qu'une hypothèque et partiellement remboursable en fin de prêt si vous n'avez pas eu d'incident.
PTZ (Prêt à Taux Zéro): Prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, pour l'achat d'une résidence principale. Il ne couvre qu'une partie du prix et doit être complété par un prêt classique.
Courtier en prêt immobilier: Intermédiaire qui négocie les conditions de financement auprès de plusieurs banques pour votre compte. Il est rémunéré par la banque et/ou par vous. Son rôle : vous obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions sans que vous fassiez le tour des banques.
Assurance emprunteur: Assurance obligatoire qui couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez en changer à tout moment et sans frais.
Taux d'endettement: Part de vos revenus nets consacrée au remboursement de vos crédits. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe un plafond de 35 %.

Les professionnels de l'immobilier

Agent immobilier: Professionnel titulaire de la carte T (délivrée par la CCI), autorisé à réaliser des transactions pour le compte de tiers. Il est soumis à la loi Hoguet : garantie financière obligatoire, assurance RC pro, mandat écrit impératif.
Mandataire immobilier: Agent commercial indépendant qui travaille sous la carte T d'un réseau (IAD, Safti, Capifrance…) ou d'une agence. Il ne peut pas détenir de fonds ni rédiger de compromis.
Carte T (carte professionnelle transaction): Sésame obligatoire pour exercer comme agent immobilier (transaction). Elle est délivrée par la CCI sous conditions : diplôme ou expérience, garantie financière, assurance RC pro, casier judiciaire vierge. À renouveler tous les 3 ans.
Notaire: Officier public nommé par le ministère de la Justice. En immobilier, il rédige et signe l'acte authentique, vérifie la régularité juridique de la transaction et reverse les taxes à l'État. Ses honoraires sont réglementés par décret.
Diagnostiqueur immobilier: Professionnel certifié qui réalise les diagnostics obligatoires avant la vente : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement, superficie loi Carrez. Le vendeur doit fournir le dossier complet (DDT) à l'acheteur.
Expert immobilier: Il évalue un bien de façon formelle et documentée, contrairement à l'agent qui donne un avis de valeur gratuit. Son rapport a une valeur juridique. Il est certifié par des organismes reconnus (RICS, FNAIM, CEI).

La copropriété

Copropriété: Régime juridique qui s'applique à tout immeuble dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes. Chaque copropriétaire possède une partie privative (son appartement) et une quote-part des parties communes (escaliers, toiture, ascenseur…).
Syndic de copropriété: Gestionnaire de l'immeuble : entretien, comptabilité, exécution des décisions de l'assemblée générale. Il peut être un professionnel rémunéré ou un copropriétaire bénévole (syndic bénévole).
Charges de copropriété: Dépenses collectives réparties entre copropriétaires selon leurs tantièmes. Deux catégories : charges courantes (entretien, énergie, gardiennage) et charges exceptionnelles (travaux votés en assemblée générale).
Tantièmes: Quote-part de chaque lot dans la copropriété, exprimée en millièmes. Ils déterminent la répartition des charges et le poids de votre vote en AG. Ils sont fixés une fois pour toutes dans le règlement de copropriété.
Règlement de copropriété: Document fondateur de la copropriété : droits et obligations de chaque copropriétaire, règles de vie commune, répartition des charges. Il est établi lors de la mise en copropriété.
Loi Carrez: Obligation légale de mentionner la surface exacte des parties privatives dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Sont exclues les surfaces sous 1,80 m de hauteur, caves et garages. Si l'erreur dépasse 5 %, l'acheteur peut exiger une réduction du prix.
Appel de fonds (copropriété): Somme réclamée aux copropriétaires par le syndic, soit trimestriellement pour les charges courantes, soit ponctuellement pour financer des travaux votés en AG.
Fonds de travaux (loi ALUR): Épargne collective obligatoire pour financer les futurs travaux de l'immeuble. Le minimum légal est de 5 % du budget prévisionnel annuel. Ce fonds est attaché au lot, pas au propriétaire : il ne vous est pas remboursé si vous vendez.
Pré-état daté: Document remis par le syndic avant la signature du compromis. Il informe l'acheteur sur la santé financière de la copropriété : charges courantes, travaux votés, procédures en cours, éventuelles dettes du vendeur.

Fiscalité et charges

Plus-value immobilière: Gain réalisé à la revente (prix de vente − prix d'achat − frais déductibles). La résidence principale est totalement exonérée. Pour les autres biens, l'imposition est de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs. Exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Taxe foncière: Impôt annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés localement. En cas de vente en cours d'année, vendeur et acheteur se la partagent au prorata du temps de détention.
Taxe d'habitation: Supprimée sur les résidences principales depuis 2023. Elle reste due sur les résidences secondaires et les logements vacants.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Impôt annuel dû si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le taux est progressif de 0,5 à 1,5 %. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %.
Revenus fonciers: Revenus issus de la location non meublée. Deux régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, accessible si vos revenus locatifs bruts sont < 15 000 €/an) ou le régime réel (déduction des charges réelles). S'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux dans les deux cas.

Urbanisme et construction

PLU (Plan Local d'Urbanisme): Document qui fixe les règles de construction applicables sur chaque zone d'une commune : hauteur maximale, emprise au sol, destinations autorisées. Avant tout projet de travaux ou de construction, c'est le premier document à consulter.
Permis de construire: Autorisation obligatoire pour les constructions nouvelles dépassant 20 m² (ou 40 m² en zone PLU urbaine) et pour les modifications importantes de l'aspect extérieur. Délai d'instruction : 2 à 3 mois.
Déclaration préalable de travaux: Formalité allégée pour les travaux de moindre envergure : extensions de 5 à 20 m², ravalement de façade, changement de destination. Délai d'instruction : 1 mois.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique): Note énergétique de A (excellent) à G (passoire) attribuée à un logement selon sa consommation et ses émissions de CO₂. Depuis 2025, les logements G ne peuvent plus être mis en location. Les F seront interdits en 2028, les E en 2034.
Passoire thermique: Logement classé F ou G au DPE, dont la consommation énergétique est jugée excessive. Ces biens font face à des restrictions croissantes (interdiction de location, obligation de travaux).
Surface habitable: Surface de plancher après déduction des murs, cloisons, escaliers et des zones dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. À ne pas confondre avec la surface Carrez, qui ne s'applique qu'en copropriété.
Cadastre: Registre public qui répertorie toutes les parcelles d'une commune avec leur référence, leur superficie et leur localisation. La valeur locative cadastrale issue du cadastre sert de base au calcul des impôts locaux (taxe foncière).

Le digital et les nouveaux modèles

Marketplace immobilière: Plateforme qui met en relation directe deux types d'acteurs. Une marketplace de mandats (comme Pakteo) met des agences en concurrence pour obtenir le mandat d'un propriétaire. À distinguer des portails d'annonces (SeLoger, Leboncoin) qui mettent en relation vendeurs et acheteurs.
Néo-agence: Agence digitalisée proposant des commissions réduites — forfait fixe ou taux plus bas qu'une agence traditionnelle. Elle s'appuie sur la technologie pour compresser ses coûts de structure tout en maintenant un service professionnel.
Visite virtuelle: Reconstitution 3D à 360° d'un bien, permettant de le visiter à distance. Elle réduit le nombre de visites physiques inutiles en filtrant les acheteurs peu motivés, ce qui accélère la vente.
Home staging: Mise en scène du bien avant les visites : désencombrement, neutralisation de la déco, optimisation de la lumière. L'objectif est de maximiser le coup de cœur. Un bon home staging peut augmenter le prix perçu de 5 à 15 % et réduire le délai de vente de 30 à 50 %.
Mandat électronique (e-mandat): Mandat signé numériquement via une plateforme certifiée. La signature électronique a la même valeur juridique que la signature manuscrite (règlement eIDAS européen). Elle permet de signer à distance en quelques minutes.
Pige immobilière: Technique de prospection qui consiste à repérer les annonces de propriétaires vendant sans agence (Leboncoin, PAP…) pour leur proposer un mandat. C'est le canal de prospection le plus utilisé par les agents, malgré un taux de conversion très faible : 1 à 3 %.
Lead immobilier: Contact d'un propriétaire ou acheteur potentiel obtenu via le digital (formulaire, publicité, portail). Leur taux de conversion en mandat est de 3 à 8 %.

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